Mi nombre es antonio velázquez. Me pongo en contacto con ustedes para solicitar un presupuesto para la elaboración de un informe pericial de parte relativo a un local comercial situado en la ciudad de barcelona. Se trata de un local de aproximadamente 130 m² en el distrito de sants, adquirido en su día vacío y con la obra sólo parcialmente iniciada/ejecutada. Actualmente: • el local se encuentra vacío, sin uso. • la obra de acondicionamiento posterior a la compra (mayo 2025) quedó a medio hacer (instalaciones y acabados incompletos), con posibles patologías y desperfectos derivados de esa situación o previos (humedades, remates sin finalizar, instalaciones obsoletas o no ajustadas a normativa, etc.). • no se han producido cambios estructurales relevantes desde la compra, pero el estado general no es equiparable al de un local medio de mercado ya preparado para actividad, presentando diversos desperfectos y deficiencias que podrían ser compatibles con vicios ocultos y/o con una ejecución deficiente por parte de los industriales contratados, frente a los cuales se mantiene una controversia económica y contractual. Como consecuencia de ello, la obra se encuentra de facto paralizada y el local, constructivamente, en situación de inacabado. Mi objetivo es disponer de un informe pericial técnico y detallado que: • describa el estado actual real del local (obra a medias, posibles patologías, desperfectos, carencias de instalaciones, grado de adecuación normativa, etc.), con un nivel de detalle superior al de una simple inspección ocular de tasación. • identifique y valore económicamente las patologías, desperfectos y carencias existentes, así como las actuaciones mínimas de acondicionamiento necesarias para situar el inmueble en un estado comercialmente competitivo respecto de los locales comparables de la zona (incluyendo medición de costes de obra, honorarios técnicos, licencias, etc.). • analice el impacto de ese estado y de dichas carencias en el valor de mercado actual del local, tomando como referencia el valor de un local medio comparable ya acondicionado, y cuantificando el “gap” razonable de valor entre ambos, de forma que el valor de mercado real pueda expresarse, en términos simplificados, como: Valor de referencia del local terminado – coste mínimo de obras y adecuación – penalización razonable por riesgo/incertidumbre asumida por un comprador informado. El informe se utilizará en el marco de una solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho (lso) en modalidad de concurso sin masa ante el juzgado mercantil de barcelona. Por ello, es importante que el informe: • sea apto para su incorporación a la demanda y posterior valoración judicial (estructura, claridad expositiva, anexos fotográficos y, en su caso, posibilidad de ratificación). • permita justificar, de forma técnicamente fundada, que el valor de mercado presente del local, en el estado en que realmente se encuentra, es sensiblemente inferior a la tasación estándar de referencia emitida recientemente (aprox. 142.000 € como “elemento comercial terminado” en condiciones medias de mercado) y que, una vez descontados el coste mínimo de las obras imprescindibles de terminación/corrección y una penalización razonable por riesgo, dicho valor se sitúa en un rango ajustado y defendible en torno a los 105.000–110.000 €. • acredite, en definitiva, que la eventual realización del local apenas generaría o no generaría sobrante económico una vez descontadas la deuda hipotecaria pendiente (aprox. 103.000 €) y los gastos de transmisión/realización (aprox. 6.000 €), resultando irrelevante o nula la masa realizable a efectos del procedimiento concursal. Así pues, les agradecería que su presupuesto contemplara: • visita/inspección al local. • redacción de un informe pericial completo, con fotografías, descripción de patologías/desperfectos, valoración económica de las actuaciones mínimas de acondicionamiento y estimación fundada del valor de mercado actual del inmueble en esas condiciones, incluyendo la comparación con locales similares ya acondicionados y la explicitación del esquema valor de referencia – coste de adecuación – penalización por riesgo. • indicación de la posibilidad y condiciones de una eventual ratificación judicial del informe, en caso de ser necesaria. Quedo a su disposición para facilitarles la dirección exacta del local, un dossier fotográfico reciente y la tasación de referencia (valor aproximado 142.000 €), así como cualquier otra documentación que consideren necesaria para ajustar el presupuesto y el alcance del trabajo. Agradecería, si es posible, que me remitan un presupuesto orientativo y el plazo aproximado de entrega del informe. Muchas gracias por su atención. Atentamente, Antonio
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